Las causas de la carestía de la vivienda en este país son múltiples y variadas, y van desde la pretendida escasez de suelo hasta la complejidad de la legislación urbanística, pasando por la lentitud de su tramitación, la concentración de poder en esta materia en los Ayuntamientos, con prácticas de retención de suelo calificado de por medio, el fortísimo grado de financiación que supone el urbanismo y la vivienda en general para los Municipios, desproporcionados rendimientos que obtiene la actividad promotora y que vienen siendo admitidos por el mercado sin rechistar, la desastrosa legislación de arrendamientos urbanos que tradicionalmente hemos padecido, y muchas causas más. 

Son tantas, que esta Ley no las va a poder resolver todas, seamos conscientes, pero no deja de ser un loable intento de cuando menos paliar la situación. Y en nuestra opinión, todas las Administraciones deberían implicarse en este intento, y para ello la nueva Ley contempla una figura jurídica que merece la pena dar a conocer. Esta figura, que no es más que el viejo "derecho a construir en suelo ajeno", esto es el "derecho de superficie", tiene eso sí una nueva y amplia regulación en sus artículos 35 y 36 que, utilizada con inteligencia y decisión por las Administraciones Públicas, puede ser un coadyuvante importante en la resolución del problema, y en el cumplimiento del mandato constitucional, para las capas de la sociedad más necesitadas de acceso a una vivienda digna y adecuada. Un instrumento más para conseguirlo, nuevo e importante, pero por supuesto sin que llegue a ser la panacea. 

Este derecho a construir en suelo ajeno, manteniendo temporalmente la propiedad de lo construído, podrá aplicarse también a construcciones ya edificadas, o sobre viviendas concretras de edificios preexistentes. Otra de las características es el plazo de duración, que podrá llegar hasta los 99 años, plazo conocido como "prescripción inmemorial". Y puede constituirse con precio de por medio o gratuíto, con pago a tanto alzado o con canon periódico, o con adjudicación de viviendas, locales o derechos de arrendamiento, lo que añade una importante flexibilidad a la gestión de este derecho si las Administraciones Públicas se deciden a lanzarse por esta figura jurídica.

 Siendo el derecho de superficie susceptible de transmisión y gravamen, el titular podrá constituir el nuevo edificio en régimen de propiedad horizontal, como cualquier edificio tradicional, pudiéndose transmitir e hipotecar como fincas independientes las nuevas viviendas construídas bajo éste régimen. 

Y para evitar la especulación podrán inscluirse cláusulas y pactos sobre derechos de tanteo, retracto y retroventa en favor del propietario del suelo. La idea básica es que, puesto que la mayor componente en el precio de la vivienda está en el suelo, y el valor de lo construído son "habas contadas", separemos suelo y vuelo, es decir separemos el solar de lo edificado. 

Si el suelo pertenece a una Administración Pública, se entiende que susceptible y adecuado para la construcción de viviendas, bien por detentarlo con anterioridad para otros usos (caso frecuente) o por haberlo adquirido como rural y recalificado por ella misma (posible y deseable), puede la propia Administración promover la edificación por sí, a través de instrumentos interpuestos (normalmente sociedades públicas de promoción) o por medio de terceros, manteniendo el suelo en su propiedad y transmitiendo únicamente lo construído y a valor de construcción. 

El comprador puede financiarlo a través de las vías bancarias ordinarias, pues la vivienda adquirida bajo este régimen es susceptible de ser hipotecada. Y la especulación se evita por la vía de la obligación de recompra por la Administración dueña del suelo, o la promotora, en el mismo precio pagado pero con la actualización correspondiente. El comprador nada pierde si lo vende, pues recupera lo puesto actualizado. Pero no especula y el piso puede volver a cumplir su función social con terceros necesitados. 

Otro componente importante es el plazo. Por ejemplo, a una pareja joven que quiere formar una familia ¿realmente le importará perder la vivienda cuando cumpla 130 años, si hace rato estará "criando malvas"? 


Hay además otras ventajas adicionales, como es la financiación de la construcción, frente a los arrendamientos que requieren importantes fondos inmovilizados. No se requerirán aportaciones de fondos públicos de importancia, pues el costo es sufragado por los compradores, que lo recuperan si transmiten lo adquirido actualizado como hemos señalado. Cosa que no sucede con el arrendamiento y que muchos lo perciben como tirar el dinero a un "pozo sin fondo". 

En definitiva, tenemos ante nosotros una herramienta que merece ser dada a conocer, y que también merece ser puesta en práctica con decisión por aquéllos que tienen la obligación de dar respuesta a un problema que es una verdadera "cuestión de Estado", los Ayuntamientos, Diputaciones, Gobiernos Autonómicos y Ministerios, no sólo el de Vivienda sino todos ellos, pues muchos detentan suelo adecuado que quizás en su momento tuvo un mejor uso, pero que hoy en día la población lo reclama para un mejor fin sin duda alguna: el de resolver el enorme problema de la carestía de la vivienda.